إعادة التفكير في مستقبل المباني القديمة في دبي

بقلم أندرو برينتون، مساعد أول - رئيس مسح المباني في CSQ

على مدى العقود القليلة الماضية، شهدت دبي نموًا استثنائيًا، مع أفق محدد الآن من خلال مجموعة واسعة ومتنوعة من الأبراج التجارية والتطورات السكنية والمرافق الصناعية واسعة النطاق.

حدث ما يقرب من 30٪ من التطور السريع في دبي خلال طفرة البناء الكبرى في أوائل عام 2000، مع 20٪ أخرى من المباني التي تم تشييدها بين عامي 1980 و 1999. وهذا يعني أن حوالي نصف مخزون المباني في المدينة يتراوح عمره الآن بين 25 و 40 عامًا.

في هذه الأيام، عندما أتحدث مع المستثمرين والمطورين، تغيرت المحادثة. لا يتعلق الأمر بتطوير المباني الجديدة ولكن بما هو موجود بالفعل هنا. مع وصول المزيد من الأسهم العقارية في دبي إلى المستوى الحرج الذي يتراوح بين 20 و 25 عامًا، أصبحت إدارة هذه الأصول القديمة والحفاظ عليها مشكلة متزايدة.

‍

تحدي فريد لدولة الإمارات

في الأسواق الأكثر نضجًا مثل أوروبا، هذه المحادثة ليست شيئًا جديدًا. ولكن ما يجعل دبي والإمارات العربية المتحدة فريدة من نوعها هو سرعة وحجم تطورها في مثل هذه الفترة الزمنية القصيرة. وصل جزء كبير من مخزون العقارات في المدينة الآن إلى نقطة تحول حيث تقترب الأنظمة والمكونات الرئيسية من نهاية عمرها الإنتاجي. هذا يمثل كلا من المخاطر والفرصة.

من البناء الجديد إلى إعادة التموضع

وبصفتك شخصًا يقوم بانتظام بإجراء دراسات استقصائية وتقديم المشورة بشأن المباني في جميع أنحاء الإمارات العربية المتحدة، فمن الواضح أن إعادة تموضع الأصول القديمة أصبحت ضرورية. ليس فقط للحفاظ على القيمة، ولكن لتلبية المعايير التنظيمية ومعايير الأداء المتطورة.

ويعزى هذا التحول جزئيًا إلى أهداف الاستدامة الطموحة لدولة الإمارات العربية المتحدة لعامي 2030 و 2050. إن تحقيق هذه الأهداف يعني أن المباني القديمة ستحتاج إلى ترقيات ذات مغزى، خاصة للأنظمة الميكانيكية والكهربائية وأنظمة الواجهات لتقليل استهلاك الطاقة والانبعاثات.

المباني القديمة: القضايا المخفية

عندما نفكر في المباني القديمة، فمن السهل التركيز على التصميمات الداخلية الباهتة أو اللوبيات القديمة. لكن المشاكل الحقيقية أعمق بكثير. مخفية عن الأنظار تحديات يمكن أن تكون أكثر خطورة بكثير وأكثر تكلفة بكثير في معالجتها:

• أنظمة MEP غير الفعالة أو غير الموثوقة التي تقترب من نهاية دورة حياتها
• الواجهات ذات الأداء الضعيف حراريًا، وتسمح بدخول الرطوبة أو تفشل في تلبية معايير السلامة من الحرائق الحالية
• ارتفاع فواتير الطاقة وتكاليف الصيانة بسبب فشل النسيج والمصانع
• التخطيطات والمساحات التي لم تعد تلبي توقعات المحتل الحديث

كل هذا له تأثير غير مباشر. ومع دخول المباني الجديدة ذات الأداء الأفضل إلى السوق، فإن الأسهم القديمة معرضة لخطر التخلف عن الركب. يتغير الطلب وينخفض دخل الإيجار وتتعرض قيم الأصول للضغط.

ما هي الأصول العالقة ولماذا يجب أن تهتم؟

أصبح مصطلح «الأصول العالقة» أكثر شيوعًا في محادثات الملكية. ولكن ماذا يعني ذلك حقًا؟

بعبارات بسيطة، الأصول العالقة هي مبنى يصبح غير قادر على المنافسة أو غير قابل للفتح أو حتى غير قابل للبيع. ينتج هذا غالبًا عن التقادم المادي مثل الأنظمة القديمة أو ضعف أداء الطاقة. لكن الدافع وراء ذلك بشكل متزايد هو:

• لوائح أكثر صرامة حول الاستدامة والسلامة من الحرائق
• تغيير توقعات المحتل
• إحجام المؤسسات عن الاستثمار في الأسهم غير المتوافقة أو غير الفعالة

النتيجة؟ انخفاض الدخل وارتفاع التكاليف وانخفاض التقييمات وزيادة الصعوبة في تأمين التمويل أو بيع الأصل. وعلى الرغم من أن Asset Stranding لا يحدث بين عشية وضحاها، إلا أنه يحدث. خاصة بدون وجود استراتيجية استباقية.

لنأخذ سوق المكاتب التجارية في دبي كمثال. في الوقت الحالي، العرض قليل نسبيًا، وحتى مخزون المكاتب القديمة يمكن أن يجد مستأجرين. ولكن على مدى السنوات القليلة المقبلة، ستؤدي مشاريع التطوير الجديدة عالية المواصفات إلى تغيير المشهد. ستوفر هذه المشاريع القادمة أداءً فائقًا في مجال الطاقة وأنظمة المباني الذكية المتطورة ووسائل الراحة عالية الجودة، وهو بالضبط ما يعطيه شاغلو الشركات الأولوية بشكل متزايد.

ومع وصول هذا العرض الجديد إلى الإنترنت، فإن المباني القديمة التي لا تحتوي على ترقيات تخاطر بفقدان شعبيتها. إن كفاءتها المنخفضة وتخطيطاتها القديمة وتكاليف التشغيل المرتفعة ستجعلها أقل جاذبية مقارنة بالبدائل الحديثة. وبمرور الوقت، ستصبح هذه الأصول عالقة دون تدخل، مما يؤدي إلى انخفاض الإيجارات، ومواجهة فترات شغور أطول، وفقدان القيمة في سوق يتمتع فيه المستأجرون بمزيد من الخيارات.

كيف يمكن لمساحي المباني المعتمدين المساعدة

التخطيط الاستراتيجي هو المفتاح. لا يتعلق الأمر فقط بإجراء مسوحات الحالة، على الرغم من أنها ضرورية. يتعلق الأمر بالتطلع إلى الأمام لمدة 10 أو 20 أو حتى 30 عامًا وإنشاء خارطة طريق لكيفية تطور المبنى ليظل ملائمًا وتنافسيًا.

مساحو المباني المعتمدون هم مهنيون مؤهلون معتمدون من قبل المعهد الملكي للمساحين المعتمدين (RICS). وهي متخصصة في التقييم الفني والصيانة والتجديد والإدارة الاستراتيجية للأصول المبنية طوال دورة حياتها.

إنها تجلب الوضوح والبصيرة للأسئلة المعقدة:

ما يجب القيام به

· متى يجب أن يحدث ذلك

· كم ستكون التكلفة

· كيف يمكن إدارة المخاطر

· كيف يمكن الحفاظ على القيمة أو تحسينها

تشمل الخدمات النموذجية:

· تقييمات فنية كاملة لنسيج البناء والخدمات

· تخطيط دورة الحياة وتحديد أولويات النفقات الرأسمالية

· تقديم المشورة بشأن ترقيات MEP واستبدال النظام

· تقييمات الواجهة واستراتيجيات إعادة الكسوة

· مراجعات الامتثال للسلامة من الحرائق والطاقة والتخطيط

· إدارة المشاريع للتجديدات وإعادة التموضع

كيف تضيف CSQ القيمة

في CSQ، نقدم ذلك من خلال نهج متعدد التخصصات، يجمع بين مسح المباني، واستشارات التكلفة، واستشارات FM، وإدارة المشاريع.

يتيح لنا هذا النموذج المتكامل إدارة دورة الحياة الكاملة لمشروع التجديد أو إعادة التموضع بدءًا من التقييم المبكر والميزنة وحتى التصميم والمشتريات والتسليم.

سواء كان ذلك تحديثًا خفيفًا أو إعادة تموضع كاملة، فإننا نساعد العملاء على اتخاذ القرارات الصحيحة في الوقت المناسب، مما يضمن الوضوح والتحكم والنتائج القابلة للقياس.

نهج استباقي وليس رد فعل

لا يزال هناك وقت للعمل، ولكن النافذة تضيق.

مع استمرار دبي في تقديم تصميمات جديدة عالية المواصفات، سيتم التخلي عن تلك التي لا تفعل ذلك.

ولكن بالنسبة للمالكين والمستثمرين الاستباقيين، هذا هو المكان الذي تكمن فيه الفرصة. يمكن لإعادة التموضع:

· تأمين المستأجرين على المدى الطويل

· تحسين أداء التشغيل

· تمديد عمر الأصول

· تعزيز تقييمات الأصول

· دعم ESG والأهداف التنظيمية

‍

في كثير من الحالات، تكون الترقية أكثر فعالية من حيث التكلفة من إعادة التطوير.

تدخل دبي فصلاً جديدًا في بيئتها المبنية. حيث لا ينصب التركيز فقط على البناء الجديد، ولكن على حماية وتعزيز ما هو موجود بالفعل.

بالنسبة للمالكين والمطورين والمستثمرين، فإن السؤال بسيط: كيف يمكنك حماية أصولك في المستقبل قبل ظهور المشكلات أو تفويت الفرص عليك؟

إعادة التموضع لا تتعلق فقط بإصلاح ما تم كسره. يتعلق الأمر بإطلاق القيمة طويلة الأجل وتحسين الأداء وضمان بقاء أصولك قادرة على المنافسة في سوق سريع التطور. باستخدام الإستراتيجية الصحيحة والشريك المناسب، يمكن تحويل حتى المباني القديمة إلى مساحات جاهزة للمستقبل عالية الأداء.

دعونا نتحدث. إذا كنت مستعدًا لبدء المحادثة، تواصل معنا.

‍